A Comparative Study of Iranian and Turkish Law on the Expropriation of Immovable Property Owned by Foreign Legal Entities

Document Type : Research Paper

Authors

1 PhD Candidate in Private Law, Kish International Campus, University of Tehran, Iran

2 Professor, Department of Law, University of Tehran, Iran

10.22034/law.2026.66957.3483

Abstract

Ownership of immovable property by foreign legal persons—particularly corporations—is regarded as one of the most controversial issues in private international law and in domestic legal systems. In the Iranian legal order, in view of the fundamental importance of safeguarding national security and protecting economic interests, the acquisition of immovable property by foreign legal entities is subject to strict limitations and conditions. Pursuant to Articles 1 and 5 of the Law on Immovable Property of Foreign Nationals adopted in 1931, foreign nationals are prohibited from owning agricultural land. Moreover, under Articles 1, 3, and 4 of the By-Law on the Acquisition of Property by Foreign Nationals in Iran adopted in 1949, ownership of residential and industrial properties is permitted only within a narrowly defined framework, subject to special conditions and the prior issuance of the necessary permits, and even then only to a limited extent. Although these restrictions may be justified as measures to prevent foreign economic influence, in practice they can create obstacles to attracting foreign investment through international companies. This study, with particular emphasis on the nationality of legal persons and their role in the regime governing the ownership of immovable property, examines the legal, security, and economic dimensions of the issue. It further adopts a comparative perspective by analyzing Turkish law, which, through a more balanced approach, has provided a legal framework facilitating the participation of foreign companies in property ownership. On this basis, the article proposes solutions for reforming the Iranian legislative structure in a manner that simultaneously ensures national security and promotes economic growth

Keywords

Main Subjects

References

  1. الف) منابع فارسی

    کتاب‌ها

    1. آتشی گلستان، مرجان (1389). شرکت‌های خارجی در حقوق ایران، تهران: بهنامی.
    2. آل‌کجباف، حسین (1389). تابعیت در ایران و سایر کشورها، تهران: جنگل.
    3. آل‌کجباف، حسین (1396). بایسته‌های حقوق بین‌الملل خصوصی، تهران: جنگل.
    4. ابراهیمی، نصرالله (1383). حقوق بین‌الملل خصوصی، تهران: وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی.
    5. ارفیع‌نیا، بهشید (1389). حقوق بین‌الملل خصوصی، جلد نخست، تهران: آگاه.
    6. بهکیش، محمدمهدی (1380). اقتصاد ایران در بستر جهانی شدن، تهران: نی.
    7. پیلوار، رحیم و اکبری، منصور (1395). حقوق حاکم بر تملک اراضی و املاک توسط اتباع خارجی، تهران: شرکت سهامی انتشار.
    8. سهرابی، محمد (1385). حقوق بین‌الملل خصوصی، تهران: گنج دانش.
    9. سلجوقی، محمود (1380). بایسته‌های حقوق بین‌الملل خصوصی، تهران: میزان.
    10. سلجوقی، محمود (1392). حقوق بین‌الملل خصوصی، تهران: میزان.
    11. سلجوقی، محمود (1383). حقوق بین‌الملل خصوصی، جلد نخست، تهران: میزان.
    12. مکرمی، محمدعلی (1373). بررسی تطبیقی تئوری تابعیت در حقوق اسلامی، تهران: بی‌ناشر.
    13. مکرمی، محمدعلی (1374). بررسی تطبیقی تئوری تابعیت در حقوق اسلامی، تهران: بی‌ناشر.
    14. نصیری، محمد (1383). حقوق بین‌الملل خصوصی، جلد نخست، تهران: آگاه.

    مقالات

    1. توحیدی، احمدرضا و کوشش‌کار، ریحانه (1396). حق اتباع خارجی در زمینه تملک اموال در ایران با نگاهی به نظام حقوقی ترکیه،مطالعات حقوق تطبیقی، 8 (2)، 521-544.
    2. دمشناس، فرشاد (1403). بررسی وضعیت تابعیت در حقوق ایران،پژوهش ملل، 9 (101)، 119-139.
    3. شمس، احمد؛ نورشرق، جمشید و مصدق، علیرضا (1402). موانع مربوط به سرمایه‌گذاری خارجی با استفاده از اموال غیرمنقول در نظام حقوقی ایران و الزامات رفع آن،دانش سرمایه‌گذاری، 12 (1)، 95-114.
    4. طلابکی طرقی، اکبر و مزروعی ابیانه، یحیی (1349). بررسی لزوم قانون‌گذاری جدید در خصوص تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه، بررسی‌های حقوق عمومی، 1 (2)، 123-152.
    5. عباسلو، محمد و نژندی‌منش، هیبت‌الله (1392). بررسی بسترهای حقوقی و اقتصادی جذب سرمایه‌گذاری خارجی و ارائه استراتژی مناسب برای ایران، ماهنامۀ اجتماعی، اقتصادی، علمی و فرهنگی کار و جامعه، 10 (164)، 47-57.
    6. عمادزاده، محمدکاظم؛ عبازاده، محمدعلی؛ و برجی دولت‌آباد، ابراهیم (1386). موانع حقوقی جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی، اطلاعات سیاسی- اقتصادی، (244)، 154-167.
    7. علیشیری، بهروز و شمس عراقی، شراگیم (1392). تأمین منابع مالی و سرمایه‌گذاری خارجی: مبانی، الزامات، اقدامات و دستاوردها،سیاست مالی و اقتصادی، 1 (2)، 43-84.
    8. کیانپور، سعید و پیری، محمد (1398). تعیین‌کننده‌های جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در کشورهای منطقه مِنا، سیاست‌گذاری پیشرفت اقتصادی، 7 (1)، 261-282.
    9. پاسبان، محمدرضا و محمودی، صلاح (۱۴۰۳). اهمیت شناسایی وضعیت «تعارض منافع» در حقوق شرکت‌های تجاری: مطالعه تطبیقی در حقوق ایران و نظام کامن‌لا، مطالعات حقوق تطبیقی معاصر، ۱۵ (36)، ۵۲.

    پایان‌نامه

    1. آتشی، زهره (1397). نظام حقوقی تملک اراضی مورد نیاز پروژه‌های سرمایه‌گذاری خارجی توسط بیگانگان (مطالعۀ تطبیقی حقوق ایران و مالزی)، پایان‌نامۀ کارشناسی ارشد، دانشگاه خاتم، دانشکده علوم انسانی.

     

    همایش‌ و کنفرانس‌

    1. رشیدی، امید و داودنیا، رضا (1403). تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قوانین ایران، ارائه ‌شده در دومین کنفرانس بین‌المللی علوم انسانی، علوم اجتماعی و حقوق، تسالونیکی، یونان، 8-10.

    ب) منابع انگلیسی

    Books

    • Charles-Albert Michalet (1997). Strategies of Multinationals and Competition for Foreign Direct Investment, Washington: The World Bank.
    • Hodgson, Stephen; Cormac Cullinan; & Karen Campbell (1999). Land Ownership and Foreigners - A Comparative Analysis of Regulatory Approaches, FAO Legal Papers.
    • Law Library of Congress (2023). Restrictions on Land Ownership by Foreigners in Selected Jurisdictions, Global Legal Research Directorate.

    Articles

    • Turanlı, H. (2018). Yabanci Sermayeli Türk Şirketlerinin Taşinmaz Mülkiyeti Ve Sinirli Aynî Hak Edinimi. Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi (2), 175-212.
    • Arıkan, G. (2025). Doğrudan Yabanci Yatirimlarin Teşviki Bakimindan Yabanci Tüzel Kişilerin Türkiye’de Taşinmaz İktisabi. Ankara Barosu Dergisi, 83 (1), 377-421. Doi: 10.30915/abd.1536274.
    • Degutis, M. & Tvaronavičienė, M (2006). Factor Analysis of Lithuanian and Estonian Inward Foreign Direct Investment, Vilnius Gediminas Technical University, 7(3), 150-157. Doi: 10.3846/btp.2006.18.
    • Tüzgen, Abdurrahman Hamza. (2024). Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Ve Ayni Hak Ediniminin Hukuken İncelenmesi. Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7 (1), 27-43, Doi: neuhfd.1387570.
    • Desbordes, Rodolphe, & Wei, Shang-Jin (2017). The Effects of Financial Development on Foreign Direct Investment, Journal of Development Economics, Elsevier, (127), 153-168.
    • Dumludag, Devrim (2009). An Analysis of the Determinants of Foreign Direct Investment in Turkey: The Role of the Institutional Context, University of Groningen, Marmara University, 10 (1). 15-30. Doi:10.3846/1611-1699.2009.10
    • Genç, Özlem (2015). Sermayenin Serbest Dolaşımı Faslı Kapsamında Yabancıların Türkiye'de Gayrimenkul Edinimi, Ankara Avrupa Çalışmaları Dergisi, 14 (1), 65-86.
    • Qin, Xiaojing (2020). The US Regulations on Foreign Ownership of Land - Practical and Theoretical Perspectives, Economics, Law and Policy, 3 (2), 49-78. Doi: 10.22158/elp.v3n2p49
    • Tesser, L. M. (2004). East-Central Europe's New Security Concern: Foreign Land Ownership, Communist and Post-Communist Studies, 37 (2), 213-239. Doi: 10.1016/j.postcomstud.2004.03.006
    • Uzun, B.; Simsek, N. C.; & Yildirim, V. (2015). Procedure of Real Estate Acquisition by Foreigners in Turkey, Geomatics Engineering, Karadeniz Technical University, Trabzon, Turkey, 1 (19), 1-12.
    • Uzun, H. & Özüdğru, H., (2011). Avrupa Birliği'ne Uyum Sürecinde Türkiye'de Tarımsal Örgütlenme, Ziraat Mühendisliği Dergisi, (356), 18-23.
    • Yılmaz, Sevilay, (2004). Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve Getirdiği Yenilikler, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6 (2), 131-167.
    • Gelter, M. (2008). Centros and Defensive Regulatory Competition. Fordham Law Review, 76(4), 1687-1714. Doi:10.1007/s40804-019-00158-8
    • Matten, D. & Crane, A. (2005). Corporate Citizenship: Toward an Extended Theoretical Conceptualization. Academy of Management Review, 30 (1), 166–179. Doi: 10.5465/AMR.2005.15281448
Jurisprudence and Islamic Law
Volume 16, Issue 40
October 2025
Pages 149-184

Files

Share

How to cite

Statistics